Kira İlişkilerinde Kiracıların Hakları Nelerdir?

Kiracı olarak, ev sahibinin sizi hangi şartlarda çıkarabileceğini veya ev sahibi olarak kiracıyı hangi koşullarda çıkarabileceğinizi anlamak, potansiyel anlaşmazlıkları önceden engellemek açısından hayati bir rol oynar. Hukuki bilgilere hakim olmamak, kiracı veya ev sahibi olarak istenmeyen durumlarla karşılaşma riskini artırabilir. Bu yazıda uygulamada en çok karşılaşılan durumlara ilişkin kiracı haklarının neler olduğunu derledik.

Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkide, kira sözleşmesine uygun davranmak ve her iki tarafın da haklarına saygı göstermek önemlidir. Kiracılar, konutlarını düzenli bakım ve temizlikle korumak, kira bedelini zamanında ödemek gibi yükümlülüklerini yerine getirmelidirler. Aynı şekilde, ev sahipleri de kira artış oranlarında yasal düzenlemelere uymak, ev için gerekli onarımları yapmak ve sözleşmeye uygun bir şekilde davranmakla sorumludur. Ancak, kira ilişkilerinde anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir ve bu noktada tarafların haklarını bilmesi ve koruması gerekir. Kiracılar, hukuki konularda daha fazla bilgi ve rehberlik almak amacıyla kira hukuku avukatı ile çalışmaları tavsiye edilir.

1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Kira sözleşmelerinde sıkça karıştırılan bir konu, 1 yıllık süreli sözleşmelerin sona ermesi durumunda ev sahibinin kiracıyı çıkarıp çıkaramayacağıdır. Bu konuda yaygın bir yanılgı bulunmaktadır. Uygulamada kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık düzenlenir. 1 yıl süreli olarak düzenlenen kira sözleşmeleri, sürenin sona ermesi durumunda otomatik olarak aynı şartlarda 1 yıl daha uzar. Bu nedenle, kiraya veren, 1 yıllık kira sözleşme süresinin sona ermesiyle birlikte kiracıdan taşınma talebinde bulunamaz.

Unutulmamalıdır ki 1 yıl süre ile düzenlenen kira sözleşmenin sona ermesiyle birlikte sözleşmeyi yenilememe hakkı sadece kiracıya aittir. Yani kiracı, 1 yıllık kira sözleşmesinin bitiminde, sözleşmeyi sona erdirme kararı alabilir ve bu kararı ev sahibine bildirebilir. Kiracının sözleşmeyi yenilememe kararı alması durumunda, kiracı 15 gün öncesine kadar ev sahibine yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi uzatmayacağını belirtebilir. Bu hakkı ev sahibi kullanamaz.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE 5 YILINI DOLDURAN KİRACI HAKLARI

Kira sözleşmesinin beş yıl süresini aşması durumunda, kiraya verenin kira bedelini tespit etmek için dava açma hakkı bulunmaktadır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılı için uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Bu dava sürecinde hakim, kira bedelini belirleme yetkisine sahiptir ve %25 sınırlamasına tabi değildir. Bu düzenleme, uzun vadeli kira ilişkilerinde adil bir kira bedeli tespiti sağlamak amacıyla yapılmış önemli bir hükümdür.

KİRA ARTIŞ VE KİRA ZAMMINDA KİRACININ HAKLARI NELERDİR?

Kira artışı ve kira zammı konusunda, taraflar arasında belirlenen kira bedeli yıllık olarak sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Ancak, bu oran her durumda bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Son yıllarda beklenmedik bir şekilde yükselen enflasyon nedeniyle, kira artışlarının kiracılara zarar vermemesi amacıyla yasal düzenleme ile kira artışları %25 oranla sınırlandırılmıştır. 01.07.2024 tarihine kadar kira bedellerinde %25’ten fazla bir artışı kiracıyı kabul etmeye zorlamanın yasal bir dayanağı bulunmamaktadır. Ev sahibi %25’den fazla bir zam yapsa bile hukuken bu zam geçerli değildir ve kiracı talep edilen bu zammı ödemeye zorlanamaz.

KİRASINI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI EVDEN ÇIKARTILABİLİR Mİ?

Kirasını düzenli ödeyen kiracının Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen sebepler haricinde evden çıkartılması mümkün değildir. Yani ev sahibi kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tercihen evden çıkartamaz.

Uygulamada kirasını düzenli ödeyen kiracının evden çıkartılması için en çok karşılaşılan yol ihtiyaç sebebiyle tahliye iddiasıdır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi tarafından taşınmaza ihtiyaç duyulduğunu gerekçesiyle ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ile kiracının evden çıkarılmasını talep eden kiraya verenin, mahkeme önünde ihtiyaç durumunu somut ve ikna edici delillerle kanıtlaması ve kanunda belirtilen yasal sürelere uyması gerekir.

OTURDUĞU EV SATILAN KİRACININ HAKLARI

Kiracı olarak oturulan evin satılması, kiracının tahliyesi için başlı başına bir sebep oluşturmaz. Evi satın alan yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Mevcut kira sözleşmesi aynı şartlarda yeni malike devredilmiş kabul edilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının oturduğu evin el değiştirmesi durumunda, yeni malik taşınmaza ihtiyaç duyduğunu iddia ederek, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak evin tahliye edilmesini talep edebilir. Yeni malik, 1 ay içinde yapacağı bildirimin ardından ihtiyaç iddiasıyla 6 ayın sonunda dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA NEREYE BAŞVURULUR?

Türkiye'de kiracılar, kiralanan taşınmazla ilgili hukuki konularda haklarını savunmak için belirli başvuru yollarına sahiptirler. Türkiye'de yerel kira komisyonları bulunmamakla birlikte, tüketici hakem heyetlerine başvuru da mümkün değildir. Kira uyuşmazlıklarında kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkili mahkemedir. Kanunen korunan kiracı hakları ancak mahkeme aracılığıyla talep edilebilir.

Bu yazıda kira ilişkilerinde uygulamada en çok karşılaşılan sorunlara ilişkin genel bilgiler verilmiştir. Ancak kira hukuku çok kapsamlı ve katı kurallar içeren bir hukuk dalıdır. Hukuki süreçte yapılacak bir hata geri dönüşü olmayan hak kayıplarına sebep olabilir. Bu sebeple kira uyuşmazlıklarında hukuk bürosu desteği almak çok önemlidir. Ayrıca her kira sözleşmesi farklı olduğundan yaşanan sorunlarda farklı olacaktır. Hukuki danışmanlık, kiracıların haklarını korumak ve gerektiğinde yasal süreçlerde doğru adımları atabilmek adına önemli bir kaynaktır.