Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Bu ilişki çerçevesinde, kiracı belirli bir bedel karşılığında bir taşınmazı kullanma hakkına sahip olurken, kiraya veren de bu taşınmazı kullanım hakkı karşılığında belirli bir bedel alma yükümlülüğü altına girer.

Kira sözleşmesinin var olması, hem kiracının hem de kiraya verenin birtakım hak ve sorumluluklarının oluşmasına neden olur. Kiracı, kira bedeli ödeyerek malın kullanım hakkını elde eder; kiraya veren ise karşılığında belirli bir ödeme alır.

Konut veya iş yeri gibi çatılı mekanlar söz konusu olduğunda, takip edilmesi gereken prosedürler birbirine oldukça benzerdir. Kiracının tahliye edilmesi sürecinde, mevzuat genel olarak kiracıyı koruyucu bir tutum sergilerken, kiraya verene de birtakım haklar tanır.

Kiraya verenin, kiracıyı meşru bir şekilde tahliye edebilmesi için geçerli sebeplere sahip olması gerekir. Bu sebepler arasında;

Ödeme yapılmaması sebebiyle tahliye,
İki kez ihtar çekilmesi yoluyla tahliye,
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye,
Sahip olunan edinim veya ihtiyaç nedenleri ile tahliye,
Sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye,
10 yılın aşılması sebebiyle tahliye,
Büyük ölçüde yıkım veya tadilat gerekliliği sebebiyle tahliye,
Kiracının kendine ait başka bir evin bulunması sebebiyle tahliye,
Komşuların rahatsız edilmesi sebebiyle tahliye,
Kiracının iflas etmesi sebebiyle tahliye gibi durumlar yer alır.

Kiracıyı Çıkarma Yolları

Kanunda belirtilen şartların varlığı, kiracının çıkarılabilmesi için zorunludur. Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesi, kira sözleşmesinin sonlandırılması hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini ifade eder.

Kiracının çıkarılabilmesi için, sözleşmenin süresinin sona ermesi tek başına yeterli bir gerekçe sayılmaz. Kiracının tahliyesi, kanunda belirtilen nedenlerin gerçekleşmesi durumunda mümkündür.

Kiraya veren, geçerli nedenler dışında kiracıyı tahliye edemez. Geçerli nedenler mevcut olduğunda, sözleşme feshedilip kiracı taşınmazdan çıkarılabilir. Kiracının kendi isteğiyle çıkmaması durumunda, kiraya verenin geçerli bir sebep olmadan tahliye işlemi yapması mümkün değildir.

Kiracı tahliyesi sürecinde, ortaya çıkabilecek sorunlarda uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almak, hak kaybı yaşanmaması için en doğru yaklaşım olacaktır.

Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Çıkarılması

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira dönemi içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki kez ihtar yapılması, tahliye için bir neden oluşturur. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri durumunda ise, bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan süreçte iki kez kira ödenmediğinde kiraya veren, dava açarak kiralananı tahliye edebilir.

Kiracının bir yıl içerisinde iki kez kira ödemesi yapmaması ve kiraya verenin bu durumu yazılı olarak kiracıya bildirmesi gerekmektedir. İki kez yapılan haklı ihtar, tahliye davası açabilmek için zorunludur. Kiracının kirayı ödemediği durumlarda, ihtarname yoluyla kiracıya borcunu 30 gün içinde ödemesi gerektiği bildirilir.

İhtarname aracılığıyla, borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin sonlandırılacağı kiracıya bildirilir. Kiracı, 30 gün içinde borcu öderse, tahliye işlemi yapılamaz. Ödeme yapılmadığı takdirde, icra yoluna başvurulmalıdır.

Kiracıya yönelik başlatılacak tahliye talepli icra takibi, hem kiracının taşınmazdan çıkarılmasını hem de ödenmemiş kira bedellerinin talep edilmesini sağlar. Sadece kira bedellerinin talep edildiği durumlarda ilamsız icra takibi yoluna gidilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir süre sonunda taşınmazı boşaltacağını taahhüt ettiği bir belgedir. Hukuki açıdan doğru hazırlandığında, kiracının tahliye edilmesini sağlar. Tahliye taahhütnamesi, kanunun belirlediği şekilde hazırlanmalıdır.

Kira sözleşmesinin yapıldığı bir süre sonra imzalanması gereken tahliye taahhütnamesi, yazılı şekil şartına uygun olmalıdır. Kiracı tarafından imzalanması gereken bu belgede, tahliye edilecek tarihin açık ve net olarak belirtilmesi gerekir. Kiracı, taahhüt ettiği süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Aynı zamanda, icra yoluyla da tahliye işlemi talep edilebilir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren, kendisi ya da birinci dereceden yakınları için evin boşaltılmasını talep edebilir. Kiraya verenin ailesi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler, bu yakın kapsamına girer. Gerçekten bir ihtiyaç durumu varsa, evin tahliye edilmesi mümkün olabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için her altı ayın sonunda, kiracıya üç ay önceden bildirim yapılabilir ve altı ay sonunda sözleşme feshedilebilir. Bildirim yapıldığı halde kiracı evi boşaltmazsa, tahliye davası açılabilir.

Tahliye davası açılması gereken durumlarda, fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. İhtiyaç sebebiyle yapılan tahliyede, taşınmazın üç yıl süreyle başka birine kiraya verilmemesi gereklidir.

Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tadilat ihtiyacı, Borçlar Kanunu'nda yer alan durumlardan biridir ve taşınmazın büyük ölçüde tadilata ihtiyacı olduğunda tahliye talep edilebilir. Ancak, bu tadilatın önemli olması ve evin kullanılamaz hale gelmesi gerekmektedir. Küçük tadilatlar, kiracının tahliye edilmesi için yeterli bir sebep teşkil etmez.

Kiracı Kirasını Düzenli Ödediğinde Tahliyesi Mümkün mü?

Kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödüyorsa, onun tahliyesi zorlaşır. Ancak, belirli durumlarda düzenli kira ödemesi yapan bir kiracının da tahliye edilmesi mümkün olabilir:

Kiralanan yer, kiraya verenin kendisi, yakın akrabaları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerekliyse,
Esaslı tadilat veya yeniden inşa gerektiğinde ve bu durum taşınmazın kullanılamaz hale gelmesine neden olduğunda,
Kiraya verenin tahliye taahhütnamesi almış olması veya 10 yıllık kira süresinin dolması durumlarında tahliye mümkündür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gerektiğinde, bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve kiraya veren, ihtiyacını ispatlamakla yükümlüdür.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Komşuları rahatsız eden bir kiracı, uygun hukuki yollardan tahliye edilebilir. Kiracının, komşuluk ilişkilerine saygılı olması beklenir. Bu yükümlülüğe uyulmadığında, tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi gereğince, kiracı kiralananı özenle kullanmalı ve komşulara saygı göstermelidir.

Yargıtay'ın kararlarına göre, aşağıdaki durumlar tahliye için yeterli sebeplerdir:

Kiracının eve sürekli sarhoş gelmesi,
Taşınmazda huzursuzluk yaratması,
İyi komşuluk ilişkilerine uymaması,
Taşınmazı uygun olmayan amaçlar için kullanması,
Kiraya verene hakaret etmesi veya tehdit etmesi,
Sürekli gürültü yaparak çevreyi rahatsız etmesi.

Kiraya veren, bu tür durumlarla karşılaştığında, kiracıya yazılı ihtar çekerek 30 gün içinde durumu düzeltmesini talep edebilir. İhtar, sözleşmenin feshedileceği konusunda resmi bir uyarı niteliğindedir.

Kiracının İflas Etmesi Sebebiyle Tahliye Davası

Kiracının iflası halinde, kiraya veren gelecekteki kira ödemeleri için güvence talep edebilir. İflas durumunda, kiracıya veya onun eşine ait başka bir evin varlığı, kiraya verenin tahliye talep etmesi için bir neden oluşturabilir. Kiraya veren, evin varlığını sonradan öğrendiyse tahliye talebinde bulunabilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

10 yıl süre geçtikten sonra, kira sözleşmesinin bitimiyle kiraya verenin tahliye talebinde bulunma hakkı doğar. Kira yılının sonundan üç ay önce kiracıya yapılan yazılı bildirimle, taşınmazın boşaltılması istenebilir. Kiracı bildirime rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir veya icra takibiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracının Evden Çıkarılması

Kirasını ödemeyen kiracı, çeşitli yollarla tahliye edilebilir. İki kez ihtar çekilmesi , temerrüde düşme yoluyla ya da icra yoluyla kiracının tahliyesi gerçekleştirilebilir. Kiraya veren, kiracı kirasını ödemediğinde iki kez ihtar çekerse, bu durum tahliye davası açma nedeni olarak kabul edilir.

Kiracı kira bedelini ödemezse, kendisine ihtarname yoluyla bu durum bildirilir. İhtarname ile kiracıya, borcunu 30 gün içinde ödemesi gerektiği hatırlatılır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, sözleşmenin sona erdirileceği belirtilir.

Eğer kiracı bu süre içinde kira bedelini öderse, tahliye davası açılamaz. Ancak, kiracının evden çıkarılabilmesi için icra yoluyla harekete geçilmesi gerekebilir. Kiraya verenin, icra takibi başlatarak kira alacaklarını talep etmesi mümkündür.

Tahliye Davası

Tahliye davası, kiracının kiralananı boşaltmaması ve kira borcunu ödememesi durumlarında başvurulan bir hukuki süreçtir. Tahliye davası açılırken, kiraya verenin yasal olarak tanımlanmış haklı nedenlere dayanması zorunludur.

Kanun, genel olarak kiracının haklarını koruma eğiliminde olsa da, mal sahibinin hakları da çeşitli şekillerde güvence altına alınmıştır. Bu tür bir dava açılacağı zaman, ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması gerekmektedir.