İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Bu dava türünde, mahkeme kararı ile malın satışı gerçekleştirilir ve satıştan elde edilen gelir sahipleri arasında dağıtılır. Bu durumda ayrıca izalei şuyuda menfaati olmayan paydaşların sahip olduğu izalei şuyu engelleme imkanı da gündeme gelmektedir.

2022 yılı itibarıyla, ortaklığın giderilmesi davalarında yeni düzenlemeler yapılmıştır. İstanbul İcra Dairelerinde, mahkeme sonrası ihale yoluyla satılacak malların işlemleri, Gayrimenkul Satış Müdürlüğü olarak adlandırılan yeni kurulan icra müdürlükleri tarafından yürütülecektir.

İzalei şuyu davaları parasal değer olarak yüksek olan gayrimenkul malları konu edinmesi sebebiyle süreçte yapılacak hata ve eksikliklerin kişilerin ciddi hak kayıpları yaşamasına sebep olması muhtemeldir. Bu sebeple gayrimenkul hukukunda uzman bir avukatlık bürosundan hukuki destek alınması önerilmektedir.

İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i şuyu kavramı, 'ortaklığın giderilmesi' anlamına gelir. Bu, paydaşlar arasındaki ortaklığın sonlandırılmasını ve kişisel mülkiyetin tesis edilmesini amaçlayan bir dava türüdür.

Miras açıldığında, mirasçılar miras ortaklığının birer üyesi olarak, mirasçılık hak ve sıfatını otomatik olarak kazanır. Miras ortaklığı, mirasın paylaştırılması ile sona erer.

Eğer birkaç mirasçı varsa ve miras malı üzerinde hak iddia ediyorlarsa, genellikle miras malı üzerinde birlikte mülkiyet hükümleri geçerlidir. Ancak, TMK m. 644 uyarınca, her bir mirasçı elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir. Bu durumda, elbirliği mülkiyetinin devamına dair geçerli bir itiraz olmadığı sürece, paylaşma davası açılmadıkça sulh hakimi elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verebilir.

Kısacası, birden fazla mirasçının varlığında, miras üzerinde kişisel mülkiyet hakkı bulunmaz.

Miras konusu malların paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa, izale-i şuyu davası açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-İ Şuyu) Ne Demektir?

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu'nda yer almayan, ancak uygulamada geliştirilen bir dava türüdür. Bu davanın hukuki dayanağı, TMK m. 698 uyarınca paydaşlara malın paylaştırılmasını talep etme yetkisi verilmesidir.

Ortaklığın giderilmesi davası aşamaları:

Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır.
Miras malları belirlenir. Belirlenemiyorsa, terekenin tespiti davası açılır.
Mirasçılar anlaşabilirse, miras taksim sözleşmesi ile paylaşım yapılır.
Anlaşma sağlanamazsa, ortaklığın giderilmesi davası yoluyla yargısal paylaşım yapılır.
Aynen taksim mümkünse, mallar mirasçılar arasında paylaştırılır.
Aksi durumda, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Satış sonrası elde edilen tutar, mirasçılar arasında dağıtılır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasına Kimler Katılabilir?

Medeni yargılama hukukunun iki taraf sistemi üzerine kuruludur; davacı ve davalı. Ancak, izale-i şuyu davası, her iki tarafın da hem davacı hem davalı sıfatını taşıdığı "çift yönlü dava" niteliğindedir.

İzale-i şuyu davasında davacı olma hakkı, paydaş maliklere tanınır. Paydaş malik olmayan kişiler tarafından bu davanın açılması mümkün değildir.

Bu dava türünde, davacıların dava hakkından feragat etmeleri durumunda bile dava devam eder, çünkü bu dava türü özgün özellikler taşır ve tüm taraflar için benzer sonuçlar doğurur.

Ayrıca, mirası paylaşma talebi, mirasçının miras ortaklığındaki statüsüne bağlıdır ve bu hak, diğer mirasçılar dışındaki üçüncü bir kişiye devredilemez. Reddi miras durumu ayrıca değerlendirilir.

Bazı özel durumlarda, paydaş malik olmayanların da izale-i şuyu davası açma hakkı bulunabilir. Örneğin, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, imar uygulaması sonucunda paylaştırılamayan bir taşınmazda, ilgili idarenin paydaşlara dava açma yetkisi verilmektedir.

İzale-i şuyu davasında tüm paydaş maliklerin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Tek bir paydaş tarafından açılmış olsa bile, geri kalan tüm paydaşların davalı olarak eklenmesi gerekmektedir. Bu sağlanmadığı takdirde davanın devamı mümkün olmaz.

Birden fazla malikin davacı olarak bulunması durumunda "ihtiyari dava arkadaşlığı", birden fazla malikin davalı olarak bulunması durumunda ise "mecburi dava arkadaşlığı" hukuki kavramları devreye girer.

Ortaklığın giderilmesi davasında, yargılama giderleri genellikle dava sonucunda tüm taraflara mülkiyet hakları oranında bölüştürülür.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Hangi Durumlarda Açılır?

TMK m. 642 uyarınca, mirasçılardan her birinin, her zaman mirasın paylaşılmasını talep etme hakkı vardır. Ancak, TMK m. 698 hükmünde belirtilen üç durum, bu hakkın kullanımını sınırlar:

Kanuni bir işlem gereği veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyetin devam etmesi gerekiyorsa,
Uygun olmayan zamanda paylaşma talebinde bulunulamaz.

Bu koşulların varlığı halinde, izale-i şuyu davası açılamaz.

Ortaklığın devam ettirilmesi yükümlülüğü, özellikle aşağıdaki durumlarda ortaya çıkar:

Kanun Gereği (Bebek Nedeniyle)

Eğer mirasın açıldığı tarihte, gelecekte mirasçı olabilecek bir cenin varsa, paylaşım onun doğumuna kadar ertelenir. Bebek sağ olarak doğduğunda, yapılan paylaşmanın geçersiz olduğu ve yeniden paylaşma yapılması gerektiği iddia edilebilir.

Hâkim Kararıyla (Terekenin Değerinin Düşmesi Nedeniyle)

Derhal yapılacak bir paylaşmanın, paylaşım konusu malın değerini önemli ölçüde azaltacağı durumlarda, paylaşımın ertelenmesine karar verilebilir. Bu, paylaşımı ertelenen mallar üzerinde miras ortaklığının devamını sağlar.

Sözleşme (Uzatılmış Miras Ortaklığı Sözleşmesi)

Mirasçılar, paylaşmayı en fazla 10 yıl erteleme konusunda anlaşabilirler. 10 yılı aşan süreler için yapılan sözleşmeler, aşan kısım için geçersiz sayılır.

İzale-i şuyu engelleme nedenleri arasında bu yükümlülükler yer alır. Bu koşullar dışında, tereke konusu malların paylaşımı konusunda anlaşmaya varılamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası her zaman açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nasıl Olur?

TMK'nın 575. maddesi uyarınca, birden fazla mirasçı bulunması halinde, mirasın açılmasıyla mirasçılar arasında kanunen bir miras ortaklığı oluşur. Miras ortaklığı, mirasın paylaşımı ile sona erer ve mirasçılar, terekeye elbirliği ile sahiptirler, yani hiçbir mirasçı diğerinden ayrı olarak kendi yasal miras payı oranında hak sahibi olamaz.

Miras ortaklığının sonlandırılması, "anlaşmalı paylaşma" ve "yargısal paylaşma" olmak üzere iki yöntemle gerçekleşebilir. Mirasçılar arasında bir anlaşma sağlanamadığında yargısal paylaşma yolu izlenir ve paylaşma davası açılır.

Görevli mahkeme, paylaşma davasını görmek üzere sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, genel yetki kuralına göre murisin yerleşim yerindeki mahkeme, taşınmaz mal söz konusu olduğunda ise kesin yetki kuralı uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Sonucu Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davası sonuçlandığında, alınan kararın kesinleşmesiyle miras ortaklığı sona erer. HMK'nın 367/2. maddesi gereğince, ortaklığın giderilmesi kararı kesinleşmeden paylaşma yapılamaz.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi kararının ardından, ihalenin kesinleşmesiyle alıcı adına tescil gerçekleştirilir ve satış bedeli hak sahibine ödenir.

İzale-i Şuyu Satış Masrafları

Satış gerçekleştikten sonra, izale-i şuyu sürecinde veraset intikal vergisi ödemiş mirasçılar, satış bedeli üzerinden katma değer vergisi (KDV) de öderler. Tescil ve vergi tahsilatı sonrasında, elde edilen gelir mirasçılar arasında paylaştırılır.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?

Satıştan elde edilen gelirin dağıtımı genellikle, paylaşım raporu hazırlamak üzere bir bilirkişi tarafından gerçekleştirilir. Bu rapor ve ilgili hesaplamalar yapıldıktan sonra, bilirkişi raporunun kesinleşmesiyle ödeme banka hesabına yatırılır ve gereken kesintiler yapıldıktan sonra hak sahiplerine ödenir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Satış Süreci

İzale-i şuyu sürecinde, taşınmazın satışı nasıl gerçekleşeceği TMK m. 642'ye göre belirlenir. Buna göre, her mirasçı belirli malların aynen veya satış yoluyla paylaştırılmasını talep edebilir.

İzale-i Şuyu Aynen Taksim Suretiyle Nasıl Yapılır?

Eğer mümkünse, ilk tercih edilen yöntem aynen taksimdir. Ancak, taksim için tarafların anlaşması ve malın bölünmesinin pratik olması gerekir. TMK'ya göre, aynen taksim talebi durumunda, hakim öncelikle bu yöntemin uygulanabilirliğini değerlendirir. Eğer aynen taksim mümkün değilse, satış yoluyla paylaştırma gerçekleştirilir.

İzale-i Şuyu Satış Prosedürü

Eğer aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın satışı gerçekleştirilir. 2024 yılı itibarıyla, bu süreci Gayrimenkul Satış Memurluğu yürütür. Tüm mirasçılar, satış sürecinde taraf olarak yer almalıdır.

Satış, genellikle açık artırma yoluyla yapılır. Ancak, tüm paydaşlar anlaşırsa, satış sadece ortaklar arasında gerçekleştirilebilir. İzale-i şuyu sürecinde, mirasçıların satışa itiraz etme veya satış sürecini engelleme hakları sınırlıdır.

İzale-i Şuyu Davasında Değer Tespiti Nasıl Yapılır?

Mahkeme, taşınmazın değerinin belirlenmesi için bilirkişi atayabilir. Bu değerleme, taşınmazın mevcut durumu, özellikleri ve piyasa değeri dikkate alınarak yapılır. Değer tespitinden sonra, taşınmazın satış ilanı yapılır ve ihale süreci başlar.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) İhaleleri

Değer tespiti sonrasında, taşınmaz için bir satış ilanı yapılır ve ihale süreci başlar. İhaleye katılmak isteyenler belirli bir teminat yatırmalıdır. İhalenin feshi gibi durumlar, belirli hukuki süreçler çerçevesinde değerlendirilir.

İzale-i Şuy-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Açık Artırma

Açık artırma sürecinde, taşınmazın satışı için bilirkişi tarafından belirlenen değerin %50'sinden başlanır. En yüksek teklifi veren kişiye taşınmazın satışı gerçekleştirilir. Bu süreç, taşınmazın piyasa değerinin adil bir şekilde yansıtılmasını ve tüm ilgilenen tarafların satış sürecine katılma fırsatını sağlar.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Önalım Hakkı

İzale-i şuyu davalarında, önalım hakkı söz konusu değildir. Bu, miras ortaklığı veya diğer ortak mülkiyet durumlarında, paydaşların tereke üzerindeki haklarının eşit olduğu anlamına gelir. Böylece, bir paydaşın diğerleri üzerinde öncelikli satın alma hakkı bulunmaz. Bu, izale-i şuyu sürecindeki adil ve eşitlikçi yaklaşımı yansıtır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i şuyu davasının süresi, birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Bu faktörler arasında tarafların sayısı, davaya katılım, terekenin büyüklüğü, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar gibi unsurlar bulunur. Genel olarak, bir izale-i şuyu davası sulh hukuk mahkemesi aşamasında ortalama olarak 1 yıl sürebilir. Ancak, bir miras avukatı ile çalışmak süreci hızlandırabilir ve daha verimli hale getirebilir.