Gayrimenkul Davalarına Genel Bir Bakış

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca mal varlığına ilişkin tüm davalar Asliye Hukuk Mahkemesi'nin görev alanına girer. Ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, taşınır ve taşınmazlarda zilyetliğin korunmasına yönelik davalar ve kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin olanlar hariç kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklar hakkındaki davalar ise Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Davanın hangi mahkemede açılacağının yanında hangi yer mahkemesinde açılacağının tespiti de önemlidir. Kural, davanın davalının bulunduğu yerde açılmasıdır. Gayrimenkul üzerindeki ayni hakla bağlantılı olan davalar ise gayrimenkulün bulunduğu yerden başka bir yerde açılmaz ki buna kesin yetki kuralı denir.

Gayrimenkul davaları kapsamına ilişkin ilk derece yargılamasının yaklaşık olarak iki yıl kadar sürdüğünü söyleyebiliriz. Bu süreyi belirleyen en önemli etken delillerin toplanması olarak görünmektedir. Yine bunun yanında çok taraflı davalarda -özellikle izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında- ilgililere yapılan tebligatlarda yaşanan aksamalar gecikmelere neden olur. Davanın bir avukat yardımıyla takip edilmesi istenmeyen gecikmelerin ve hak kayıplarının engellenmesi adına alınabilecek en iyi önlemdir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası

Paylı mülkiyetlerde paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde bir diğer paydaş bu payı aynı şartlarla ve öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Buna şufa (önalım) hakkı denir.

Miras hukuku kuralları kapsamında mirasçılar bu hakkı kullanamaz. Çünkü mirasçılar tereke üzerinde paydaş değil, elbirliği ile maliktir. Fakat elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi durumunda bu hak ortaya çıkar.

Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş bunu dava aracılığı ile ileri sürmek zorundadır. Davacı dava dilekçesinde payın satış bedelini mahkemeye depo edeceğinden ve tapu kaydının iptal edilerek kendi adına tescil edilmesini talep ettiğinden bahsetmelidir. Davalı, kendisine pay devri yapılan üçüncü kişidir.

Uygulamada paylı mülkiyete konu taşınmaz paylarının devrinde resmi satış sözleşmesinde satış bedelinin vergisel yükümlülükleri hafifletmek amacıyla olduğundan daha düşük gösterildiği bilinmektedir. Bu durum ise ileride açılacak önalım hakkı davası açısından belirleyici olur çünkü önalım hakkı bu bedel üzerinden kullanılacaktır. Taraflar arasında bedel konusunda çıkacak uyuşmazlıklarda bedelin tespiti için gerçek değere mi yoksa gösterilen değere mi itibar edileceği somut şartlara göre belirlenmelidir.

Şufa davası yaklaşık olarak iki yıl sürmektedir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, gayrimenkul davaları kapsamında en sık karşılaşılan dava türlerindendir. Bu dava elbirliği ile mülkiyetin yanı sıra paylı mülkiyet durumunda da ortaya çıkabilir ve bu özelliği dolayısıyla şufa davası ile ilişkili olabilir.

Dava ortaklığın devamını arzu etmeyen ya da payını satarak paraya çevirmek isteyen hak sahibi tarafından açılır. Taraf teşkilinin sağlanmasının ardından davaya konu malvarlığının hak sahipleri arasında bölünüp bölünemeyeceği araştırılır. Bölünme mümkün değilse satış kararı verilerek bedelin paylar oranında dağıtılması sağlanır.

Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.

İzale-i şuyu davaları uzun yıllar sürebilmektedir. Bu ise genelde mirasçıların adreslerinin bilinmemesinden ötürü tebligatın yapılamamasından, dava devam ederken taraflardan birinin ölümü nedeniyle mirasçılarının davaya dahil edilmesi zorunluluğundan veya bilirkişi raporlarının gecikmesinden kaynaklanır.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası

Geçerli bir neden olmaksızın mülkiyet hakkı ihlal edilen malik, ihlalde bulunana karşı bu müdahalesini sonlandırması talebiyle el atmanın önlenmesi davasını açabilir. Davanın açılabilmesi için halen devam eden bir saldırının mevcut bulunması gerekir. Davacı bu davayı açarken bir nevi tazminat olan ecrimisil talep edebilir, ayrıca bir zararı varsa bunu da ispat etmek şartıyla davalıdan tahsilini isteyebilir. Yine taşınmaz müdahale sonrası değişikliğe uğramışsa ve mümkünse eski hale iade de talep edilebilir.

El atmanın önlenmesi davalarının bir ila iki yıl arasında tamamlandığı belirtilebilir.

Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma davaları gayrimenkul hukukunun yanında idare hukuku ile de ilgilidir. Bu kapsamda kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma bedelinin tespiti, kamulaştırma kararının iptali ve ecrimisil gibi talepler bu davaların konusunu oluşturur.

Kamulaştırma yapılabilmesi için ilgili idari organ tarafından kamu yararı kararının alınması gerekir. Bunun denetimi idare mahkemeleri tarafından hukuka uygunlukla sınırlı olmak üzere yapılır.

Belirlenen kamulaştırma bedeline itiraz edilmesi mümkündür.

Kamulaştırma davaları hem idare mahkemelerinin hem de asliye hukuk mahkemelerinin görev alanına girer.

Ecrimisil Davası

Ecrimisil, haksız işgalcinin ödemek zorunda olduğu karşılıksız yararlanma tazminatıdır. Bu tazminat geriye dönük olarak talep edilir. Ecrimisil talep edebilmek için bir zararın varlığı şart değildir. Fakat ayrıca bir zarar ortaya çıktıysa bu da istenebilir.

Haksız işgal üçüncü kişinin gayrimenkulü üzerinde ortaya çıkabileceği gibi bir paydaşın malvarlığının aleyhine bir diğer paydaş tarafından da gerçekleştirilebilir. Ecrimisilin alt sınırı emsal kira bedelleri üzerinden tespit edilir. Ecrimisil davası kapsamında ilk derece yargılamasının iki yıla yakın sürdüğünü belirtmeliyiz.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, gayrimenkule ilişkin tapu kayıtlarının gerçeğe uygun tutulmasını ve böylece mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan dava türüdür. Tapu kaydının hukuka aykırı hale gelmesinin nedenleri çeşitlidir. Bunların en önemlileri muris muvazaası, iradenin sakatlanması ve vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi hallerdir.

En sık karşılaşılan tapu iptal ve tescili nedeninin muris muvazaası olduğunu söyleyebiliriz.

Dava, tapu kütüğünde malik olarak görünen kişiye karşı açılır.

Bu davaların ilk derece yargılamaları iki yıla yakın bir süreyi kapsamaktadır.